今日说法 | 为了拆迁款，母子三人将15年前买家告上法庭……

来源|CCTV今日说法（微信号：cctvjrsf）

“ 

如果这个东西我买到手了

说是错的话

那我觉得应该是

她错卖在先，我错买在后

”

15年前买下老宅院

2003年7月18日，时年33岁的下岗女工魏思丽，在《红山晚报》上看到一个卖房广告，赤峰市红山区西城菜市场附近有一个房屋院落想要整体出售，手里正好有些闲钱的她看到广告后动了心，便联系到卖家刘亚云。

刘亚云告诉魏思丽，因为自己丈夫田忠林去世前生了一场重病，家里不仅花光了所有积蓄，还欠下一大笔外债，自己如今又要赚钱还债，又要供小儿子田浩读书，生活很是窘迫，这才想到卖自家547.68平方米的老宅院。

听了刘亚云的故事后，魏思丽很是同情，在刘亚云提出155000元报价的基础上，魏思丽又加上5000，凑了16万整买下老宅院。

成交时，老宅院里共有两栋房子，一栋是田忠林从父母那继承下来的有房产证的房子，58.4平方米。一栋是田忠林夫妻后来重建的，尚未取得房产证的房子，87.75平方米。

拿着16万卖房款后，刘亚云先去还了欠债，剩下的2万多又在自家承包地里盖了4间大棚房，之后，刘亚云一家就住在大棚房里。

面临拆迁，卖家将当时买主告上法庭

交易完成后，两家各忙各的生活，生活也没什么交集。2017年10月，老宅院所在的区域突然被列为棚户区改造项目，面临拆迁，据估算，当年刘亚云卖出去的房子现在能拿到419万多元的拆迁赔偿。

听到这个消息后，刘亚云跑去与魏思丽沟通，希望魏思丽可以适当给他们一些补偿，魏思丽拒绝了刘亚云的提议。

2018年3月，刘亚云和两个儿子田军、田浩一起，向赤峰市红山区人民法院递交一个诉状，将魏思丽告上法庭。

刘亚云母子说，根据1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第二条规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，所以2003年8月，属于城市户口的魏思丽，并无资格购买刘亚云家的老宅院。

因此，刘亚云母子三人向法院提出诉求，请求法院确认原被告签订的房屋及宅基地买卖合同无效，同时请求法院判令被告返还原房屋宅基地及相关证件，或对征拆补偿款的价值依法予以分割。

一审判决合同无效

魏思丽觉得，当年双方买卖房屋完全是公平自愿的，即使有错，也是刘亚云错卖在前，自己错买在后，15年间刘亚云母子并未提出任何异议，如今来告自己，都是由拆迁引起的。

她告诉记者，当时买下房子后，因为老房子太破，自己以房主田忠林的名义对老房子进行了翻建，并在院子里新建了两栋住房，买老宅院加上翻建和装修，自己总共花了51万元。

魏思丽说，按照房价的涨幅来算，如果当时自己不买老宅院而是买楼房的话，这些钱现在能买到500多平方米的商品房，价值也要500万。

承办法官刘伟认为，虽然从合同角度看，这个交易无任何瑕疵，但深究却违反了国家有关政策，所以2018年5月30日，赤峰市红山区人民法院一审判决原被告双方签订的买卖合同无效。

但因为拆迁尚未达成相关协议，且补偿金额也未确定，刘亚云母子的第二个诉请被法院驳回。

买家将卖家告上法庭

2018年10月，经过实地勘验，拆迁款具体补偿数额出来，房屋及附属物补偿金额为323万余元，加上30%的团签奖（配合拆迁给予的政策性奖励），总计金额419万元。

魏思丽认为，虽然当年的买卖合同被确认为无效，但那只是与国家政策有冲突，并非合同本身有失公平，从诚实信用原则来看，她所购房屋拆迁补偿款应归自己。

于是魏思丽将刘亚云母子告上法庭，她也提出两个诉求，一是请求人民法院依法确认争议房屋及土地拆迁款、政策奖励款项等全部归原告所有；二是被告承担本案诉讼费用。

刘亚云母子则认为，因为户主是田忠林，所以团签奖应该归他们所有，而剩下的300多万，他们应该分150万。

法院：具体情况具体分析

因为城市扩张，赤峰很多位于城乡结合部的地方都被列为拆迁改造单位，这也使得这几年赤峰冒出很多类似官司。

赤峰市红山区人民法院院长表示，因为1999年国务院办公厅下发的那个通知，法院只能支持原房主的诉请，判定房屋合同无效，但这显然对买家不利，有违诚实信用原则。

所以，法院决定根据涉案房屋的具体情况具体分析，如果买家购买房屋后没有进行翻建、扩建，可以按照过错原则对涉案房屋进行分割。如果有翻建、扩建，则要保护购买人翻建、扩建的权益。

根据这一原则，承办法院刘伟认为，魏思丽购买房屋后，自己出资扩建的284.81平方米的有证房屋产生的拆迁收益，应归魏思丽所有。原有交易时的两栋老房子则由双方按过错比例进行分割，即按照原告享有70%份额，被告享有30%份额酌情予以分割。

2018年12月18日，赤峰市红山区人民法院对本案做出一审判决：一、原被告争议的位于赤峰市红山区西城街道办事处大三家村院落及房屋，所涉征收补偿收益4195759元，由原告魏思丽享有其中的3822836元，被告刘亚云、田浩、田军享有其中372923元。二、驳回原告魏思丽的其他诉讼请求。

普法时间

  pufashijian

Q1:对于双方在2003年8月签订的这一份《房屋买卖合同》，它的法律效力您是怎么评价的？

A1:当事人双方签订这份合同应当说是双方的真实意思表示，因为一方没有对另一方实施欺诈、胁迫的行为，所以这个意思表示是真实的。但是这份合同它存在一个比较重要的瑕疵，就是它违反了1999年国务院办公厅一份文件的要求，这就是说，城镇居民不得在农村购买住宅，因为违反了这样一个国家政策。所以按照《合同法》52条损害社会公共利益的合同无效这样一个规定，它应当是无效的，一起诉合同无效了。

Q2:买方如果受这样的一个利益的侵害，好像又是不太公平，应该怎么补偿呢？

A2:合同无效是因为为了比较严格地贯彻国家的政策，所以必须让它无效，但是并不意味着买方的利益就不能得到任何的保护。所以买方可以通过各种方式来维护自己的权益，比如说返还自己的购房款，比如说请求分割一部分拆迁补偿款等等。

Q3:买方自己出资扩建的那部分房屋拆迁的时候，这个收益应该归谁呢？

A3:从各个地方法院的司法裁判情况来看，都是在最高院司法政策的指引下进行一个探索，目前的总体精神就是要考虑当事人双方的过错程度，然后来确定利益的归属。法院判定结果是主要贯彻了诚实信用原则，同时也有效地平衡了买方和卖方之间的利益关系，我觉得总体上判决是兼顾了各方面的利益关系，是一个比较值得认可的判决。

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法律的意义

在于用公平的方式

维护每一个人的利益

实习小编 | 王淑敏

维护 | 宋小军

主编 | 王秀敏

案件来源 |《今日说法》节目《无效的契约》

记者 | 刘文臣 郭震宇

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